18+

Статьи — Журнал — Жизнь — Отдых

Страшный зверь ипотека

Купить квартиру семье со средним достатком сегодня непросто. Если раньше, при Советском Союзе и до середины «нулевых», был хоть и призрачный, но шанс получить квартиру от государства, существовали «очереди на жилье», то сегодня такие практики канули в лету.

 

Купить квартиру семье со средним достатком сегодня непросто. Если раньше, при Советском Союзе и до середины «нулевых», был хоть и призрачный, но шанс получить квартиру от государства, существовали «очереди на жилье», то сегодня такие практики канули в лету. На квартиру желающим жить отдельно от родителей приходится зарабатывать самим. Или, как вариант, можно взять ипотеку. Что же это за зверь такой — ипотека, и так ли она страшна, как ее описывают обыватели? Я провела свое собственное расследование, прислушиваясь к советам Максима Ельцова, директора «Первого ипотечного агентства» (Санкт-Петербург).

 

Мифы и легенды

Есть несколько утверждений, которые чаще всего служат «аргументами против» и основными страхами перед ипотекой.

«Пока выплатишь кредит со всеми процентами — можно две квартиры купить!»

С математической точки зрения это утверждение верно. При ставке кредита 12% и сроке 10-15 лет сумма выплат по кредиту действительно может превысить сам кредит. Но это экономическое свойство денег: если берете кредит на определенный срок, то за него необходимо платить. Нужно смотреть не на итоговую сумму, а на ежемесячный платеж. При 30%-ном первом взносе платеж за одно- или двухкомнатную квартиру немногим больше, чем за аренду аналогичного жилья. И если выбирать между оплатой аренды чужой квартиры и оплатой пусть кредитной, но своей, второе — более разумный вариант.

«Мало ли что будет завтра»

Почти никто, просчитывая платежи по ипотеке, не берет в расчет инфляцию. А зря — именно она, как ни парадоксально, делает ипотечный кредит выгодным мероприятием. Экономические реалии в нашей стране таковы, что сложно предсказать даже то, что будет через два года, а ставка инфляции ниже 8% не опускалась в принципе. Соответственно, именно на 8% ежегодно дешевеет ваш кредит. И вполне вероятно, что при растущих темпах инфляции ваш кредит лет через 10 может стать едва ли не вдвое дешевле (а если вспомнить, что при всем этом жилье отнюдь не падает в цене, перспектива получить в итоге квартиру с минимальной переплатой и вовсе выглядит очень заманчиво).

«Не заплатишь вовремя — отберут квартиру!»

Доля истины в этом есть — при невозможности выплачивать кредит банк обязует заемщика продать квартиру с целью возмещения суммы. Однако важно помнить, что с банком всегда можно договориться — там работают живые люди, и есть решения на многие случаи. Даже если случилось страшное, и квартиру все-таки придется продать, помним, что жилье в цене только растет, и — что самое важное — банк получит только остаток долга, остальные средства от продажи квартиры получит заемщик. А, значит, денег хватит на то, чтобы решить, как жить дальше — снимать, перебираться к родителям, либо рассматривать другие варианты.

 

Где, как и за что платить?

Платим мы, конечно, банку. Поэтому самый важный вопрос — какой банк выбрать? Например, есть известный банк, он предлагает ставку выше, чем малоизвестный. Кажется очевидным, что лучше к известному, но «жаба-то душит»: а, может, ставка надежного не так высока по сравнению с рисками малоизвестного? «На самом деле, обращать большое внимание на надежность или престижность банка не стоит, — утверждает Максим Ельцов, — ведь вы берете в долг, и даже в случае банкротства банка пересмотреть условия кредитного договора без согласия заемщика — то есть вашего — невозможно».

Далее: величина процентной ставки. Принято считать, что чем меньше, тем выгоднее, но насколько меньше? Например, 12 — приемлемо, а 14 — уже нет? Где грань? «Тут в первую очередь надо обращать внимание на предложения. Сейчас (при существующем уровне инфляции) лучшая ставка кредитования — на покупку готового жилья, — утверждает Максим Ельцов. — Так, например, на вторичном рынке ставка составляет 12-13% годовых в рублях. Конечно, есть вариант получить кредит и по ставке до 10%, но для этого необходимо, чтобы были выполнены дополнительные условия. Например, начальный взнос более 50% от цены квартиры, короткий срок кредитования, или возможность купить очень ограниченный выбор квартир — это не всегда подходит заемщику. Интересно, что в конце прошлого года ставки были ниже: 10,5-11% годовых. То, что банки повысили ставки на 1,5-2%, не снизило спрос на ипотеку. Но если ставка вырастет до психологического барьера в 14-14,5%, количество желающих взять ипотеку явно уменьшится».

Рубли или иностранная валюта? Многие банки предлагают кредиты в долларах и евро с процентной ставкой в 7-9% годовых. Но так ли это выгодно? «Однозначно надо брать кредит в рублях — в них исчисляется цена на недвижимость, а также доходы большинства наших соотечественников. Если кредит взят в долларах, а курс рубля резко падает, платеж может сразу вырасти. А вы в этом явно не заинтересованы», — комментирует Максим Ельцов.

Также банк всегда располагает двумя вариантами ставок: плавающей и фиксированной. Что лучше для заемщика? «При плавающей ставке банк может в одностороннем порядке увеличить сумму ежемесячных платежей. В то время как фиксированная убережет вас от подобных неприятностей, и банк без вашего согласия не сможет ее изменить. Поэтому рекомендую брать фиксированную ставку: были ситуации, когда плавающая ставка из-за финансового кризиса выросла больше чем в 2 раза. Главное — внимательно читайте условия, на которых вам предлагают займ», — предостерегает Максим Ельцов. Очевидно, что от «плавающего» варианта лучше отказаться сразу — если только вы не любитель экстрима, конечно.

И самый важный вопрос: виды платежа. Заемщик читает в документах непонятные и пугающие определения: дифференцированный или аннуитетный платеж. Что это такое? Это разные схемы гашения вашего ипотечного кредита. Рассмотрим их подробнее.

В дифференцированном платеже сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга. Основная проблема в том, что больше половины процентов вы оплатите в первую половину срока, когда на эти деньги можно приобрести существенно больше, чем через несколько лет — помним об инфляции! Ипотеку с дифференцированным платежом труднее получить: банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из вашей способности «тянуть» первые платежи. Парадокс в том, что со временем проблема платежа превращается в достоинство. Благодаря уменьшению процентов и инфляции, плюс вашим повышающимся доходам (в самом деле, и зарплаты повышают, и премии дают!), выплаты по ипотеке становятся все менее тяжелыми, и к концу срока по факту снижаются в десятки раз.

При аннуитетных платежах вы платите каждый месяц одинаковую сумму. Это не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга. Вы так же отдаете в первую половину срока почти две трети выплат по процентам. Но разница все же есть.

Рассмотрим пример: два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти.

Допустим, оба заемщика на середине срока объявили о банкротстве. Тот, что брал кредит по дифференцированной ставке, отдал банку примерно на 15-18% больше, чем тот, который платил по аннуитетному. При этом он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье. «Аннуитетный» заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга — только четверть.

Таким образом, если при ипотеке вы хотите взять максимальный размер кредита, который позволяет ваш ежемесячный подход, и не собираетесь его досрочно погашать, вам выгоднее выбрать программу с аннуитетными платежи. В случае если вы решите брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше. Почему? Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний — самый маленький. В остальных случаях, а также с точки зрения вероятности наступления непредвиденных событий (а что вы можете гарантировать в своей жизни через 5-10 лет?), выгоднее найти банк, предлагающий ипотечные программы с дифференцированными платежами. Это касается и срока кредитования — если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20-30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж.

Делаем выводы

  • Известность банка роли не играет, а вот валюта кредита является определяющим моментом.
  • Всевозможные у.е. лучше не рассматривать — курс в стране нестабилен, поэтому ипотеку лучше брать в рублях.
  • «Плавающая» ставка — для экстремалов. Если не хотите получить от банка «письмо счастья», в котором вас известят, что ставка повышена, выбирайте фиксированный вариант!
  • Величина процентной ставки — вещь относительная и зависит от многих факторов. Но больше 14% годовых банки, как правило, не предлагают — этот процент является для многих психологическим барьером.
  • Платежи делятся на дифференцированный и аннуитетный. Какой выбрать — решать вам, и в том и в другом варианте есть плюсы и минусы.

 

Огласите весь список, пожалуйста!

Вы сходили в несколько банков, взяли рекламные буклеты, изучили их, спросили у знакомых и… растерялись. За что браться в первую очередь? На что обращать внимание при составлении и заключении договора с банком? Попробуем разобраться вместе.

С одной стороны, понятно, что в вопросе получения ипотеки лучше обращаться к специалистам. Очевидно, что они берут комиссии. Это неизбежный факт, с которым нужно смириться, или есть возможности его обойти? Итак, затраты при получении кредита состоят из: комиссии банка за выдачу кредита (0-1,5%); оценка квартиры (3-4 тыс. рублей), подготовка договора и его регистрация (3-10 тыс. рублей), оплата расходов по аренде ячейки (2-3 тысячи рублей). Но это если проводить сделку самостоятельно. Услуга агентства недвижимости по сопровождению сделки составит порядка 70 тысяч рублей — в эту сумму включено все вышеперечисленное плюс вознаграждение агентству. А если пользоваться полным комплексом услуг риелтора, включая поиск квартиры, затраты на агентство составят порядка 4% от стоимости квартиры. Выбор, за что платить, — только ваш.

Отдельно нужно сказать о договоре. Попробуем выделить хотя бы несколько общих моментов, на которые стоит обратить внимание.

Самое главное: банк не должен менять ставку кредитования в одностороннем порядке — об этом уже говорил наш эксперт.

Если в договоре предусмотрен внесудебный порядок взыскания долга, то банк сможет продать квартиру за неплатежи без решения суда — это существенно ухудшает положение заемщика.

Важно, чтобы не было никаких дополнительных ежемесячных или годовых платежей из серии «за обслуживание счета». Если в договоре всё вышеперечисленное не фигурирует, то такой банк стоит рассматривать как возможного кредитора.

 

Финансы-финансы

К сожалению, реалии таковы, что финансовое положение каждого из нас может пошатнуться в любой момент. Один из распространенных страхов — «не смогу платить, банк выгонит на улицу!» — не совсем оправдан. Но что же случается в таких случаях? Что делать, если финансовые возможности снизились? Есть ли возможность перекредитоваться, уменьшить ежемесячный платеж? Максим Ельцов комментирует такую ситуацию следующим образом: «Если заемщику тяжело платить по кредиту, банк может пойти навстречу и реструктуризировать кредит, но эта помощь все равно будет платной. По сути, единственный способ снизить платежи — увеличить срок кредитования, но суммарная переплата будет больше. Так что свои силы надо тщательно рассчитывать. Оказавшись в такой ситуации, самое главное — понимать, что нельзя затягивать с принятием решения и “бегать” от банка».

Также Максим Ельцов прокомментировал распространенную рекомендацию экономистов о том, что кредитная нагрузка не должна превышать 30% от дохода в месяц, еще раз подчеркнув важность планирования: «Необходимо реально оценивать свои силы и ни в коем случае не брать кредит так, чтобы платежи были впритык к вашим возможностям, когда ради оплаты кредита приходится отказывать себе в отпуске, да и просто в минимальных житейских потребностях. Есть простой показатель платеж/доход: платеж по кредиту не должен превышать 50% от семейного бюджета. Некоторые банки устанавливают ограничение в 40%. Если семья с трудом платит по ипотечному кредиту, то правильнее избавляться от ипотеки, всех долгов и не пытаться считать, сколько уже потрачено денег. Всегда есть шанс подкопить и с новыми силами броситься в бой».

Интересные предложения по ипотеке с нулевым или 10%ным первым взносом вызывают критику эксперта: «Это вариант для обеспеченных людей, которые предпочитают его потому, что не хотят “вынимать” деньги из бизнеса. Также это подходит тем, кто в скором времени рассчитывает продать какую-либо недвижимость и спокойно гасить досрочно. Для тех, у кого не слишком стабильный доход, и платежи идут впритык к зарплате, брать ипотеку на таких условиях — плохая идея. Иногда банки-партнеры обращаются к нам с просьбой помочь их клиентам продать квартиру, потому что они не могут ее оплачивать. И просьбы касаются в основном тех, кто платил минимальный начальный взнос — от нуля до 10%. При таких условиях чрезвычайно высоки ежемесячные платежи, увеличен срок кредита, в общем, для среднестатистического заемщика это кабальные условия. И многие их просто не выдерживают».

Делаем выводы

  • Если очень тяжело платить — от ипотеки лучше отказаться. Этим вы сбережете себе нервы и средства.
  • Оцените ваши возможности: расходы на ипотечный кредит должны составлять не более 50% (а то и 40%) семейного бюджета.
  • Ипотека без первоначального взноса, а также с первым платежом в 10-15% — это повышенные финансовые риски.

 

Где ждать подвох?

Могут ли обмануть участники сделки? Какие подводные камни? Как считает Максим Ельцов, ответ на этот вопрос такой же, как и по рынку недвижимости в целом. С одной стороны, есть регламенты банков по выдаче кредитов, инструкции, оценочные компании, страховые компании, требования, проверка продавца и документов и прочее, и прочее. В то же время главная проблема в том, что клиент может не до конца разобраться в условиях кредита и в требованиях банка к проведению сделки. По сути, это либо невнимательное чтение бумаг самим клиентом, либо низкая компетентность агента.

Встречаются негативные истории, связанные с занижением суммы сделки. Клиент рассчитывает, что избежит налогообложения, а в случае ипотеки приходится считаться с банком, который предъявляет совершенно особые, жесткие требования.

Есть сложности в требованиях банка, например, к взаимоотношениям между супругами. Если клиенты не были в полной мере проконсультированы агентом, они на самой сделке могут неожиданно для себя узнать, что были обязаны заключить брачный контракт для того, чтобы приобретать квартиру. Если супруга или супругу не включили в кредитный договор, потому что у него/нее не было доходов, то он/она не может быть созаемщиком. В этом случае квартира должна полностью оформляться на единственного заемщика. И в случае развода тот, кто не указан в кредитном договоре, не получит ни метра этой жилплощади.

Есть определенные требования к документам, позволяющим выемку денежных средств из банковской ячейки в процессе расчетов, но, в общем-то, эти «страшные» вопросы легко решаются внимательным прочтением документов.

Как утверждает Максим Ельцов, случаи откровенного мошенничества с одной из сторон участников сделки не просто редки — уникальны: «Дело в том, что в сделке участвуют банк, оценочные компании, агентство недвижимости, продавец — и сама процедура требует высокой квалификации риелтора, сопровождающего сделку. Мошенники, как правило, сторонятся такого количества компетентных людей. Конфликтные и сложные ситуации были, но именно мошеннических действий я, если честно, не припомню».

Делаем выводы

  • Основная проблема — некомпетентность агента или невнимательное чтение документов. Поэтому обращайтесь к профессионалам и советуйтесь с несколькими специалистами — риелторами, юристами, банковскими специалистами.
  • Занижая сумму сделки, вы можете попасть в неприятную историю — банки совершенно не желают работать «по-черному», поэтому сумму все-таки придется указать фактическую.
  • У супружеских пар могут возникнуть сложности при подготовке документов — спасет консультация юриста или ипотечного брокера.

 

Что в итоге?

Резюмируя всё вышеизложенное, я могу сказать так: ипотека — это, конечно, далеко не «бесплатный сыр». И все же, «не так страшна, как ее малюют». Правила успеха просты: максимально большой первоначальный взнос, четкое понимание своих финансовых возможностей, консультации профессионалов, обращение в надежное агентство, внимательное чтение договоров, и, вполне возможно, «золотой ключик» новенькой квартиры окажется в вашем кармане.

0 0 лайков 231 просмотр

Поделиться ссылкой с друзьями ВКонтакте Facebook Twitter Одноклассники

Нашли ошибку? Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter.

Читайте по теме

«Аптека-2018»: самое сложное позади

Что обсуждали на форуме: итоги «тяжелого» 2018 года, смелые планы ритейлеров по открытию аптек и обязанность первостольников, которой часто пренебрегают

0 лайков 1955 просмотров

Куда мы катимся

Как будут работать аптеки через 10 лет, если вступят в силу все придуманные сейчас законы и продолжатся экономические тренды

0 лайков 8068 просмотров

Комментарии

comments powered by HyperComments