Мой родной квадратный метр

Сегодня для среднестатистического россиянина имеющаяся недвижимость зачастую единственный капитал. И поэтому застраховать ее решают все больше и больше наших сограждан. Правда, «догнать и перегнать» Америку в вопросах имущественного страхования у нас получится нескоро: в Штатах застраховано порядка 85–90% недвижимости, в России же этот показатель пока что не дорос и до 10%. Вероятно, некоторую роль в этом сыграл и национальный «авось», но основной причиной все же является элементарное незнание, что же такое страхование недвижимости и для чего это нужно. Разобраться в этом запутанном вопросе мне помогла Елена Аюшева, независимый страховой брокер (Санкт-Петербург).

Сквозь термины к звездам

Само по себе страхование недвижимости – это вид страхования, который связан с вероятностью и возможностью нанесения ущерба или вреда имущественным интересам человека. Исходя из этого, страховые компании предлагают достаточно стандартный перечень услуг: страхование собственности, гражданской ответственности, титульное страхование и страхование финансовых рисков.

При страховании собственности нас пытаются уберечь от уничтожения или частичного повреждения принадлежащего или находящегося в нашем распоряжении/пользовании недвижимого имущества. На сегодняшний день физическим лицам можно застраховать как городскую квартиру (ее конструктивные элементы, внутреннюю и внешнюю отделку), так и загородное жилье (гараж, коттедж, сарай, баню и т. д.). А также все, что в них находится: от гвоздя в стене до телевизионной антенны. По желанию можно застраховать и те сооружения, которые находятся рядом с вашим домом, например, ограды, бассейны, теплицы, но это при условии, что дом тоже страхуется. Список вариантов имущественного страхования весьма велик. Уберечь собственность можно от пожара; повреждений водой; стихийных бедствий; взрыва, в том числе бытового газа; кражи, грабежа, разбоя или хулиганства.

Страхование гражданской ответственности – второй по популярности вид страхования в России после страхования собственности (по данным портала brainity.ru). Оно ориентировано на защиту ваших персональных имущественных интересов, связанных с возможным возмещением вреда третьим лицам. Елена Аюшева, независимый страховой брокер (Санкт-Петербург), объясняет: «Это очень удобная штука: в случае потопа в вашей квартире, если от него пострадали еще и ваши соседи, вы будете избавлены от необходимости выплачивать им компенсацию из собственного кармана, а также за свой счет делать им ремонт».

Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на приобретенную недвижимость. Полис титульного страхования рекомендуется оформлять при покупке квартиры на вторичном рынке жилья. Услуга эта достаточно «молодая», но ее востребованность растет с каждым днем. В России до сих пор распространена ситуация, когда после совершения сделки купли-продажи недвижимости «вдруг» появляется один или несколько членов семьи бывшего собственника, прописанные в вашей квартире. При этом у нового владельца жизнь сильно осложняется: приобретенные квадратные метры приходится или делить, или отдавать «возвращенцу». Причина этого в том, что наше законодательство защищает право человека на жилплощадь, поэтому выписать «в никуда» кого бы то ни было невозможно. Да и право наследования никто не отменял – это значит, что родственник, прописанный в квартире, может претендовать на «свой законный угол», даже если он не был внесен в завещание.

Сегодня практически любая сделка на вторичном рынке жилья может быть отменена судом, причем он примет сторону бывшего хозяина! «Но оформление долгосрочного полиса титульного страхования на 10 лет или заключение договора на год с регулярным продлением избавит вас от головной боли по поводу “забытых” родственников», – утверждает Елена Аюшева.

Страхование финансовых рисков – это страхование имущественных интересов инвестора. Так, если вы решили приобрести недвижимость в строящемся доме или дом в строящемся коттеджном поселке, вы, по сути, являетесь инвестором этой стройки. Ваши риски при этом – перенос сроков строительства, банкротство подрядчиков или субподрядчиков. Застраховать их, чтобы в случае форс-мажора вы понесли наименьшие потери, – вот смысл этого вида страхования.

Цена вопроса

В Гражданском кодексе РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ, часть 2, в статье 947 есть определение страховой суммы, которое на «общечеловеческом» языке сводится к следующему: пункт первый гласит, что сумма, на которую вы страхуете свою недвижимость, определена договором, который вы подписываете со страховой компанией. Договор – это тот документ, к которому вы будете обращаться при наступлении страхового случая или недоразумений с компанией-страховщиком.

Второй пункт статьи 947 довольно ясно дает понять, что застраховать свою недвижимость мы можем только исходя из ее фактической стоимости. То есть если квартира стоит 4 миллиона рублей, то завысить ее стоимость до пяти никак не получится. Однако в данном пункте есть интересное дополнение: «если не предусмотрено иное». Это значит следующее: например, вы страхуете загородный дом, и стоимость постройки определена экспертом в 10 миллионов рублей. Но одна стена вашей «фазенды» возведена из каррарского мрамора. И вы категорически настаиваете, чтобы она, бесценная, была учтена отдельно, ибо стоимость ее совершенно иная, нежели у остальных стен. Идя вам навстречу, страховая компания прописывает отдельным пунктом в договоре, что общая стоимость вашей постройки, конечно, 10 млн, но бесценную стену мы страхуем на отдельную сумму.

И, наконец, третий пункт подразумевает, что стоимость страхования гражданской ответственности вы определяете самостоятельно. Например, вы уверены, что не сможете причинить ущерб соседям больше чем на 20 тысяч рублей – в таком случае на эту сумму и будет оформлен договор.

При страховании недвижимости компания сама определяет тарифную ставку (страховой тариф), то есть ту сумму, которую вы им заплатите в зависимости от стоимости имущества, которое желаете застраховать. Как правило, при установлении тарифной ставки учитывается, из чего построено здание: кирпич или дерево, далеко ли водоем или нет, есть ли в округе пожарная служба и т.д. Все эти факторы определенным образом влияют на степень риска при возмещении убытка и либо понижают, либо повышают тарифную ставку. В среднем тариф на страхование составляет 0,2–0,9% от максимального размера страховой выплаты.

При страховании гражданской ответственности сумма устанавливается по желанию страхователя. Базовый тариф исчисляется в процентах от этой суммы, которая обычно составляет примерно 0,3–0,7% от установленного лимита ответственности. То есть, если вы оценили возможный ущерб соседям в 30 тысяч рублей, ваш базовый тариф из расчета 0,7% составит 210 рублей из расчета оформления полиса на год.

Страховая сумма титульного страхования зависит от: действительной (рыночной) стоимости объекта страхования на момент заключения договора страхования; цены объекта страхования по договору купли-продажи; стоимости объекта страхования по оценке БТИ; иных факторов, например, размера кредита под залог недвижимости и т. п. Средняя годовая цена составляет 0,2–4,5% от стоимости объекта. Так, покупая квартиру за 4 миллиона рублей, тариф на страхование титула на год по ставке 4% составит 160 тысяч рублей.

Стоимость страхования финансовых рисков при покупке квартиры на стадии строительства составляет от 1,5% до 2% из расчета, что объект должен быть сдан через год. Но если планируемый срок сдачи больше, то соразмерно повышается и тариф. Например, если квартира строится в Санкт-Петербурге и стоит 4,5 миллиона, а срок подписания акта передачи ее дольщику, одному из инвесторов долевого строительства, 2 года, то страхование финансового риска обойдется дольщику в 90 тысяч рублей.

Трудный выбор

Итак, решение принято – надо страховаться. Для того чтобы оформить желаемый полис, вы можете обратиться в страховую компанию или к независимому страховому брокеру. Но по каким критериям выбрать страховщика и не попасться на удочку мошенников?

В большой компании

В страховой компании вашим вопросом будет заниматься непосредственно менеджер. И он, скорее всего, не сможет предложить вам хорошую скидку, так как сам вынужден «делиться» процентами от сделки со старшими менеджерами. Зато многие компании имеют круглосуточную телефонную линию и мощную юридическую базу.

Выбрать надежную страховую компанию можно по нескольким признакам. Во-первых, по месту в специальных рейтингах. Их существует несколько: на портале «Агентство страховых новостей» (www.asn-news.ru/rating) вашему вниманию предложат так называемый «народный рейтинг» компаний, составленный по отзывам клиентов. Нелишним будет ознакомиться и со «Сведениями о деятельности страховых компаний» на официальном сайте Федеральной службы по финансовым рынкам (www.fcsm.ru): эта организация ведет строгий учет всех игроков рынка страхования.

Во-вторых, полезно узнать, насколько велики страховые сборы компании за текущий или прошедший год (например, на http://www.asn-news.ru/ranking). Количество заработанных денег, конечно, не свидетельствует об абсолютном довольстве всех клиентов, но, по крайней мере, у вас будет больше шансов получить выплаты по страховому полису. Кроме того, крупные игроки рынка обычно предлагают максимально широкий спектр услуг.

В-третьих, стоит проверить состояние лицензии у приглянувшейся вам компании в онлайн-сервисе «Стоп-лист компаний» на портале www.asn-news.ru. И, наконец, попробуйте просто поспрашивать знакомых – возможно, отзывы тех, кто уже является клиентом той или иной страховой компании, помогут вам окончательно определиться.

Птица вольная

Страховой брокер — это самостоятельный субъект страхового рынка, юридическое или физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке в качестве предпринимателя и имеющее лицензию Министерства Финансов РФ. Он осуществляет посредническую деятельность по страхованию от своего имени на основании поручений, полученных от клиента, или же является представителем страховой компании. Все брокеры, имеющие лицензию на осуществление страховой деятельности в РФ, внесены в Единый государственный реестр субъектов страхового дела, который можно посмотреть на сайте Федеральной службы по финансовым рынкам (www.fcsm.ru) в разделе «Участники финансовых рынков» – вкладка «Субъекты страхового дела».

Брокер сотрудничает с разными страховыми компаниями, поэтому может предложить вам больше вариантов заинтересовавшего вас вида страхования. Высока вероятность того, что брокер сможет предложить и более низкие цены, так как работает напрямую не менее чем с пятью страховыми компаниями и часто имеет особые условия.

Выбирать брокера тоже необходимо со всей тщательностью. «Хороший страховой брокер, – рассказывает Елена Аюшева, – работает на рынке страхования не один год. Он не только подберет вид страховки и оформит все документы правильно, но и предложит свою помощь в дальнейших консультациях по любым возникающим у вас вопросам. Он обязуется оказать любую поддержку при оформлении страховой выплаты. Страховой брокер предлагает своим клиентам хорошие скидки, но если они чуть ли не вполовину ниже, чем сумма, которую вам объявили при личном обращении в данную страховую компанию, то, скорее всего, этот брокер – мошенник. Брокерская скидка, как правило, около 7, максимум 10%!».

Пришла пора – они договорились

После выбора страхового агента и того, что же все-таки и от чего будет страховаться, происходит заключение договора. Как и любые официальные документы, такой договор требует от нас предельной сосредоточенности.

В первую очередь надо внимательно прочитать не только сам договор, но и все документы, на которые он может ссылаться. Страховые компании иногда ссылаются на внутренние правила компании, и если не обратить на них внимания, то при наступлении страхового случая вам могут отказать в возмещении по ряду причин, которые были указаны в сносках.

Также важно сразу уточнять, по каким причинам вам могут отказать в выплате. К примеру, в договоре прописано, что вы застрахованы от грабежа, а компетентные органы квалифицировали происшествие как кражу, тогда возмещение вы не получите, ведь грабеж это похищение имущества в присутствии владельца, а кража — хищение тайное. Получается, что из-за неподходящей формулировки пунктов договора вы можете не получить денежную компенсацию.

Особого внимания заслуживает пункт, который регламентирует порядок ваших действий при наступлении страхового случая. В договоре четко указывается, в какой срок необходимо известить страховую компанию о том, что у вас произошло, а также какие документы необходимо предоставить. Если прописано, что обращение должно произойти в срок не более 24-х часов, а вы обратились на третьи сутки, то денег вам не заплатят. Кроме того, страховая компания вправе требовать те документы, которые сочтет необходимыми, – например, если дача пострадала от пожара, то вам будет необходимо представить справку из пожарной части и из отделения полиции, в которой указывается причина возгорания.

Необходимо самостоятельно следить за тем, чтобы все бумаги были заполнены правильно. Например, при составлении списка страхуемого имущества важно, чтобы в нем было полное перечисление всего того, что вы считаете необходимым уберечь от чего бы то ни было – возмещение выплачивают только при предъявлении оригиналов страхового полиса и данного списка.

Куда бежать, куда податься?

Если все-таки ваш страховой случай наступил, самое главное – ни в коем случае не нервничать и уж тем более не паниковать. «У меня была такая ситуация, – рассказывает Елена Аюшева, – семейная пара застраховала загородный дом, а зимой в него залезли бомжи и в итоге сожгли. Супруги позвонили мне ночью, и я долго не могла понять, что происходит: они пытались одновременно объяснить мне, что случилось, выяснить, что им делать дальше и через сколько дней они получат деньги. Наверное, совет держать себя в руках банальный, но важно понять: все уже случилось, теперь надо оперативно связаться со своим брокером или страховой компанией и немедленно начать сбор необходимых документов».

Тем не менее связаться со своей страховой компанией или брокером надо как можно скорее. Заодно сразу же уточните, какие именно документы от вас потребуются для получения выплаты. Основной пакет важно представить в сроки, определенные страховой компанией, остальное можно «донести» чуть позже, но то, что требует компания для начала обработки вашего страхового случая, должно быть собрано в полном объеме и вовремя.

Совсем нелишним будет «держать руку на пульсе» и регулярно интересоваться, как идет обработка вашего страхового случая. «Иногда страховые компании напоминают “гордых птиц, которые не полетят, пока не пнешь”. Одна моя клиентка, после того как ей месяц не давали ответа, есть ли движение по ее страховому случаю, начала каждый день бомбардировать страховую компанию и менеджера телефонными звонками. Выплату она получила буквально через 10 дней», – вспоминает Елена Аюшева.

Вот в чем вопрос

Желание крепко спать, не беспокоясь за «нажитое непосильным трудом», – вот что заставляет всерьез задуматься о возможности застраховать недвижимость. Цена спокойствия, оплаченная в рублевом эквиваленте, отнюдь не так высока по сравнению с риском лишиться квартиры или домика в деревне. А этот риск наступает сразу же после того, как вы оплатили свою покупку. В итоге, несмотря на то что квадратные метры по праву считаются самой беспроигрышной инвестицией, сделать ее можно «в никуда», вовремя не приняв необходимых мер предосторожности.